然而，“戒辣”政策实施三个月后，利好效应逐渐减弱。

刚刚过去的6月份，据中原地产监测，香港一手住宅登记982宗、成交126亿港元，较5月份分别大幅下降49.6%和55.3%，为今年2月以来近四个月来的最低水平，成交量几乎恢复到“退辣政策”前的水平。

中原地产亚太区副主席兼住宅板块总裁陈永杰指出，政府“去辣”有助香港楼市止跌，3月成交量因此回升，但到了4月，成交量已下跌近一半。楼市目前处于盘整阶段，若没有利好因素支撑，市场恐难以持续，因此促请政府及早做好准备，避免楼市恶化。

楼市由“热”转“慢”，业界呼吁出台“甜头措施”刺激市场

从单月成交情况来看香港楼市：撤辣政策三月后利好效应减弱，未来走势如何？，今年上半年香港整体物业登记（含住宅楼宇）宗数呈由升转降趋势，分别为4,401宗、3,189宗、5,013宗、9,880宗、7,361宗及5,245宗，累计达35,089宗，较去年同期上升0.8%，略有增长。

受益于政策利好，香港楼市成交在4月创下高峰，但自5月起，受政策效应减弱影响，增速明显放缓，5月及6月整体楼市成交套数环比分别下跌25.5%及28.7%。

不过，整体而言，新盘表现仍优于预期，并创下近年来香港楼市的多项纪录。

陈永杰介绍，今年上半年香港一级市场共录得超过8800宗交易，总值超过1110亿港元，较去年同期大幅增长近四成，创下近五年来新高。

五大发展商中，新鸿基地产上半年销售收入近160亿港元，成为“钱王”，主要来自元朗YOHO HUB II、屯门NOVO LAND系列、天水围YOHO WEST、启德天玺等项目。

香港五大房企上半年销售收入 数据来源：中原地产香港

“刺激措施全面退出后，楼市只会短暂反弹，随后难以为继。我们建议香港政府继续考虑救市措施，避免楼市崩盘，对香港整体经济和市场信心造成不利影响。一旦楼市暴跌，将对所有行业和正在复苏的经济产生非常负面的影响。”利嘉阁地产研究部主管陈海潮表示。

随着香港楼市成交逐渐下滑，香港房地产中介的数量也持续减少。

香港地产代理监管局7月初统计显示，香港地产代理人数已跌破3.9万人大关，为6年多来最低，较5月底减少125人，跌幅为0.3%。

面对目前楼市降温的趋势，有香港业内人士指出，政府能在“旺市”时推出“硬措施”抑制购买力，也能在“淡市”时推出“甜头措施”激活市场。

例如放宽居民提取强积金购楼自住的限制、给予来港专业人士购楼印花税额外优惠、降低购楼印花税等措施。

房价持续下跌，已跌至2016年的水平

随着市场热度降温，香港楼价也持续下跌。

中原地产研究部高级联席主管杨明义指出，CSI（中原地产编制的衡量未来房价/租金变化走向的参考指标）最新报38.84点，较上周的39.09点下跌0.22点。

中证指数的下跌趋势仍未停止，连续两周下跌1.82点，并连续七周位于45点以下的“悲观区域”，表明香港房价下行调整趋势并未改变。

香港住宅物业价格走势图来源：中原地产香港

事实上，香港“退辣”政策实施后，开发商为了促进销售、加快去库存，普遍没有涨价，部分楼盘甚至还推出了更优惠的折扣。

具体项目方面，屯门新盘金湾‧宜兰首单价单创近8年来同区新低，最低折让价仅184万港元。香港有如此低价折让的楼盘不胜枚举澳门一肖一码100%精准一，在低价效应下，同区楼价亦会受牵连而面临下跌。

仲量联行指出，今年首五个月香港楼价下跌1.7%，受惠于新盘价格战持续，预计下半年相关楼价将再下跌7%至8%，预计全年跌幅约10%。

仲量联行香港主席曾焕平表示：“目前香港楼市新盘库存依然巨大，持续的高利率增加了买家和开发商的融资成本，开发商不断以低价推出楼盘，导致二级市场竞争激烈，对楼市不利。”

此外，曾焕平还指出，根据政府数据，截至今年3月止的一年内，香港负资产案件已飙升400%至3.2万宗，这还不包括二按及财务公司贷款，因此实际情况更为严峻。若年底前房价再跌10%，估计负资产案件可能超过10万宗。

“港人北上置业”，利好政策不断释放

中国银行（香港）去年2月发布的一项调查显示，超过2700人受访，46%香港受访者表示会考虑在大湾区置业，作为度假或养老之用，热门地点包括深圳、广州、中山等城市。

此前，粤港澳大湾区规划发布后，为促进要素流通、三地互联互通、规则制度融合，2019年11月，广东省出台“惠港16条”，明确放宽香港居民在大湾区买房的限制，并规定香港居民在大湾区内地城市购房享受与本地居民同等待遇。

近年来，以广州、深圳为首的粤港澳大湾区内地城市也不断出台利好政策支持港澳居民“北上”购房。

去年9月，深圳放宽“限外令”，向港澳居民开放非住宅商铺、商业写字楼、商务公寓等，不再限制购买，这在鼓励香港居民北上消费的同时，也带动了香港居民购房热情。

本月初，广州还出台新政，放宽“限外”政策，包括港澳台及外国人在广州限购一套面积在120平方米以下的住房，120平方米以上的住房不限购，非住宅类房产（写字楼/写字楼类型/商铺）不限购，对大湾区居民实行一视同仁。

近来，随着深中通道、港珠澳大桥相继开通，港澳居民往来珠三角的便利性显著提升，粤港澳大湾区城市日益融合发展，在此背景下，香港居民在内地置业的需求也有望持续增加。