作者 | 碎叶冬青

智谷潮流出品 | ID:

在国内房价仍在下跌的同时，全球主要发达国家的房价其实都在持续上涨。

看完一组数据后，中国房东们沉默了：

澳洲房价连续18个月上涨，6月创下历史新高；

英国房价上半年连续5年上涨，6月份才逐渐触顶；

美国5月份现房中值价格创下1999年以来新高；

5月份，日本东京市中心二手公寓价格环比上涨2.9％......

美国宏观研究机构ASR的数据显示，截至今年4月，全球房价指数同比上涨超过3%。

若以2006年房价为基数100，2006年至今，全球26个主要国家房价普遍呈上涨趋势，涨幅接近75%。

虽然增速和增幅有所变化，但房价上涨仍然是主旋律，在图表上呈现为一条蜿蜒向上的曲线，趋势性非常明显。

为什么在全球经济低迷的背景下，主要发达国家的房价却依然上涨？这科学吗？

我们先来看看世界最大的经济体——美国。

近日，这位所谓的“纽约地产女王”做出了这样的预测：现在是买房的最佳时机，因为房价很快就会“暴涨”。

太平洋彼岸的房价暴涨！

全美房地产经纪人协会(NAR)的数据显示，5月份美国现房销售价格中值为41.93万美元，创1999年以来最高水平。

全国四大地区（南部、中西部、东北部、中西部和西部）的房价均上涨。

如果把时间线稍微拉长一点，看美国过去10年的楼市指数，可以发现楼市指数一路上涨，即便在疫情期间也没有出现明显下滑，在今年4月更是创下了424.30点的历史新高。

与美国关系密切的英国，在房地产市场也有类似的表现。

6月17日，英国最大房地产网站公布了6月份最新房价报告，三大信息值得关注：

今年上半年，英国房价在经历5连涨后，终于在6月份触底，但房价依然高企，平均价格为37.5万英镑，约合人民币346万元。

今年上半年，英国房屋交易周期自1月份以来持续呈下降趋势，5月份交易周期较1月份缩短了18天；

从去年6月到今年6月，英国大部分地区房价均呈上涨趋势，其中备受关注的伦敦地区房价上涨了1.4%。

不难看出，近期英国房屋成交高价、快速，楼市火爆，虽然6月份稍有降温，但房价依然高企。

在“血脉相连”的欧元区，房价同样受到英美两国的影响。

2022年俄乌战争爆发后，美国开始剧烈加息，欧元区房价受到冲击而下跌，直到2023年才得以盘整，今年年初以来又出现小幅下跌。

不过如果从时间线来看，欧元区整体上涨趋势还在，从个别国家来看，德国、法国房地产市场相对低迷，但葡萄牙、西班牙房价涨幅领先，尤其是葡萄牙。

全球房地产在线平台Guide报道称，截至今年4月，葡萄牙房价中位数在过去一年上涨了7.04%。2017年至2023年，葡萄牙房价强劲上涨，年均涨幅达9.2%。

高昂房价的背后，葡萄牙民众的收入其实根本跟不上。

据评级机构惠誉的数据分析，葡萄牙的平均房价是单个家庭年总收入的5.5至6倍。

将目光从北半球转移到南半球的大洋洲，澳大利亚的房价数据更是让人震惊。

澳洲房产数据平台最新报告显示，6月份澳洲房价创历史新高，虽然涨幅有所放缓，但已连续18个月上涨，与去年同期相比，涨幅高达6.55%。

该房地产网站报道称，澳大利亚中档住宅价格为78.7万美元，约合572万元人民币，较去年同期上涨6.55%，创下新高。

澳大利亚幅员辽阔，有六个州和两个领地，每个州都有自己的首府课题研究(2023澳门六今晚开奖记录)全球房价涨！中国房东看完集体沉默……，其房价最具代表性。

报告显示，尽管新南威尔士州首府悉尼是全澳房价最昂贵的城市，但其房价持续飙升，过去一年房价中位数仍上涨了6%。

报告重点指出西澳州首府珀斯、南澳州首府阿德莱德和昆士兰州首府布里斯班。这三个城市在过去两年大部分时间房价涨幅最快。其中，珀斯房价在过去一年上涨了22.52%，阿德莱德和布里斯班分别上涨了14.61%和14.14%。

在距离我们最近的国家日本，房价同样“高不可攀”。

由于日元持续贬值，海外投资者纷纷将目光投向日本房地产。权威中介机构首席研究员指出，由于日美利差，且日元仍处于贬值水平，从海外投资者的角度来看，东京市中心的房产仍然值得购买。卖方市场或将持续一段时间。

言下之意是，东京的房价还将继续上涨。

事实也确实如此，从近期房价数据来看，截至5月，东京23区二手房平均售价（以70平方米为基准）为7386万日元，约合人民币337.3万元，同比上涨4.8%，环比上涨2.1%。

预计房价将进一步上涨，卖家将开始惜售，而买家将更愿意购买，从而出现供大于求的局面。

调查显示，东京23区的二手公寓销售数量也连续第三个月下降，至13197套，较上月减少652套。

全球各主要国家房价上涨情况不尽相同，但其实也有一些类似的原因。

首先是房贷利率的降低。

美国抵押贷款银行家协会（MBA）公布的数据显示2024年澳门六开彩开奖结果，截至6月14日当周，30年期固定抵押贷款合同利率下跌8个基点至6.94%，为3月份以来首次跌破7%；5年期可调利率抵押贷款合同利率下跌18个基点至6.27%，为2月份以来的最低水平。

其他国家也在慢慢跟进降息，比如英国，预计大选后高利率将有所改变。

抵押贷款专家马特·史密斯表示，一些知名抵押贷款机构已经开始降低利率，其他机构也可能效仿。随着大选后经济回暖，这对购房者来说是一个好机会。

第二是移民增长的影响。

疫情爆发以来，澳洲人口快速增长，2020年之前澳洲每年净移民约16万人，2022年增至18.4万人，2023年突破40万人。但澳洲住房供应量却跟不上，大城市租房非常困难，买房成本也比以往高。

据美国知名房地产分析公司JBREC近期报告显示，受移民潮和美国大选年影响，2024年美国人口预计将增加400万，需要165万套新房才能满足新增人口的需求。然而，美国住房总供应量不足210万套，超过68%的住房市场供不应求。

《经济学人》指出，富裕国家外来出生人口每年增长约4%，为有记录以来的最快速度，这将在未来持续推高住房需求。

三是收入增加。

《经济学人》指出，2021年以来，富裕国家的平均工资上涨了约15%，而失业率仍接近历史低位。富裕国家家庭劳动收入近年来的增长远超利息的增长。这有助于他们以较低的财务和心理负担买房。

澳大利亚统计局5月15日公布的数据显示，2024年第一季度工资同比增长4.1%。这一同比增长率高于去年第一季度的3.8%，而且从今年7月开始，澳大利亚的最低工资将再增加3.75%。在澳大利亚，即使是兼职工作者，每小时工资也是全球最高的。

日本文部科学省和厚生劳动省的数据显示，截至4月1日，日本2024年春季毕业大学生就业率达98.1%，同比增加0.8个百分点。

从今年4月起，日本大学毕业生平均每月起薪将上涨3.1%，至日元，约合人民币10370元。

全球主要发达国家房价都在上涨，那么还有哪些国家或地区房价在下跌呢？其实是有的。

比如韩国，2023年房价大幅下跌，今年至今没有反弹，从房价指数来看，处于缓慢下跌的状态。

在2023年暴跌之前，韩国房价在过去5年里平均上涨了80%，使韩国成为全球房地产市场最火爆的国家之一。

过度热衷于炒房的后果就是楼市大起大落。

韩国“全租”制度助长住房投机热潮。“全租”是介于月租与所有权之间的一种手段，租客需缴纳房屋市场价格50%至80%的押金，租赁期间无需支付租金。

为了支付押金，很多租客会选择借贷利率低于月租金的贷款，当房价上涨、利率上升，贷款还款额接近甚至超过月租金，租客就会搬走。

此时，全租需求萎缩，房东难以从新租客那里获得足够的押金，房东会以大幅折扣出售房产，房价迅速下跌，这样的制度显然难以维持房价稳定。

同样，中国香港的楼市近期也整体呈现下行趋势。

为激发市场活力，吸引更多投资者，香港政府今年2月底宣布取消楼市所有“硬措施”，即“取消买家印花税、新住宅印花税及附加印花税等”。

举例来说，购买500万的物业，内地人需缴税150万，税率30%，目前只有从价印花税规则，税款只有2.25%，即省11.25万元，省138.75万元！

但最终，这只是昙花一现。

短期来看，香港楼市成交量激增，房价也出现上涨，但后劲明显不足。香港政府公布的数据显示，5月份私人住宅销售价格指数跌至305.9，环比下跌1.2%，扭转了前两个月的上升趋势。

据中新社报道，在当前较强的利空因素作用下，房价指数还将继续走软，最早也要到四季度才能出现拐点。

除香港外，中国内地的房价也在下跌。

不过，中国大陆与其他发达国家所选择的路径有所不同，发达国家都是宽松货币政策，刺激经济与国民收入持续上升，而中国则相对稳健，选择主动戳破房地产泡沫。

在房价持续下跌之后，国家开始放松对一线城市的限制。

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局等部门出台了一系列支持房地产市场的措施（“517房地产新政”），其中包括明确取消全国房贷利率政策下限、降低房贷首付比例和公积金贷款利率、设立保障性住房再贷款等诸多方面。

新政实施已一个多月，效果正在逐步显现，预计核心一二线城市楼市活跃度仍将持续，楼市销售将有所回暖。

房价与一个国家的经济发展有着密切的关系，这是一条举世公认的规律。

虽然中国和世界的房价走势不同，但从长远来看，大家的前景都是光明的。